ผ่อนบ้านยังไง ไม่ให้ดอกเบี้ยบาน

สาวๆ ที่กำลังผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโด รู้ตัวหรือยังว่า บ้าน หรือ คอนโด ที่ผ่อนอยู่มี “เรื่องสยอง” ซ่อนอยู่ ถ้ายังไม่รู้รีบมุงกันเข้ามา “นักสืบดอกจัน” จะเล่าให้ฟัง รับรองว่ารู้แล้วจะหลอนไม่เลิก นอนไม่หลับไปอีกหลายวัน เพราะเรื่องนี้มีชื่อว่า “ดอกเบี้ยบ้าน ดอกเบี้ยบาน”

อุปกรณ์เพิ่มความหลอนของเราก็คือ เครื่องคิดเลข หยิบขึ้นมาเลยค่ะ เพราะเราจะมาคำนวณกันว่า ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายให้ธนาคารตลอดสัญญา หรือ ตลอดระยะเวลาการกู้เงิน จะเป็นเงินทั้งหมดกี่บาท วิธีง่ายๆ คือ เอาจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือน คูณกับระยะเวลาที่ต้องผ่อน

สมมติว่า เราซื้อคอนโดมิเนียม ราคา 2.5 ล้านบาท วางเงินดาวน์ไป 5 แสนบาท และขอสินเชื่อ 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยปีละ 6% ผ่อนเดือนละ 12,000 บาท ยาวววววไปเลยค่ะ 30 ปีเราก็เอา 12,000 บาท x 360 เดือน และนับจากนี้คือความสยองที่แท้ทรู เพราะตัวเลขที่ได้ คือ... 4,316,763.60 บาท (สี่ล้านสามแสนหนึ่งหมื่นหกพันเจ็ดร้อยหกสิบสามบาทหกสิบสตางค์) ใช่แล้วค่ะ 4 ล้านบาท อ่านไม่ผิดแน่นอน เงินกู้ 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 2.3 ล้านบาท ดอกเบี้ยเกินเงินต้นไปอี๊กกกก สยองสุดๆ ไปเลย แบบนี้ต้องหาวิธีปราบ ทำให้ดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านไม่เบ่งบานจนขนหัวลุกขนาดนี้... มันมีวิธี "โปะ"

ใครจะไปเชื่อว่า ความสยองของดอกเบี้ยบ้าน ปราบได้ง่ายๆ แค่จ่ายเพิ่มเดือนละไม่กี่บาท เพราะเราสามารถ “จ่ายเกินเงินงวด” ได้ และการจ่ายเพิ่มอีกนิดๆ หน่อยๆ ช่วยประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายไปได้เยอะ (อย่างไม่น่าเชื่อ) แถมยังทำให้ระยะเวลาผ่อนลดลงอีกด้วย นั่นเพราะสินเชื่อบ้านใช้วิธีการคำนวณแบบ "ลดต้นลดดอก (เบี้ย)" ดังนั้นยิ่งเรายิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้เร็วเท่าไร ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็ลดลงด้วยมาดูตัวอย่างสมมติอันเดิมของเรา คือ เงินกู้ 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ระยะเวลากู้ 30 ปี แล้วเปรียบเทียบแต่ละ Case ที่ผ่อนต่อเดือนไม่เท่ากันว่า จะช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้แค่ไหน

• Case 1 : ผ่อนปกติ ผ่อนต่อเดือน 11,991.01 จำนวนเงินที่ต้องจ่ายทั้งหมด (ตลอดสัญญา 30 ปี) 4,316,763.60 บาท ดอกเบี้ยที่จ่ายไปทั้งหมด (ตลอดสัญญา 30 ปี) 2,316,763.60 บาท ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 2,316,763.60 บาท
• Case 2 : ผ่อนเพิ่มเดือนละ 500 บาท ผ่อนต่อเดือน 11,991.01 + 500 บาท จำนวนเงินที่ต้องจ่ายทั้งหมด (ตลอดสัญญา 30 ปี) 4,037,964.77 บาท ดอกเบี้ยที่จ่ายไปทั้งหมด (ตลอดสัญญา 30 ปี) 2, 037,964.77 บาท ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ 278,798.83 บาท หนี้หมดเร็วขึ้น 36 เดือน ผ่อนเพิ่มแค่เดือนละ 500 บาท เท่านั้น แต่ประหยัดดอกเบี้ยได้  278,798.83 บาท และหนี้หมดเร็วขึ้น 3 ปี ผ่อน 27 ปี ประหยัดดอกเบี้ย
• Case 3 : ผ่อนเพิ่มเดือนละ 1,200 บาท หรือ 10% ของค่างวดปกติ ผ่อนต่อเดือน 11,991.01 + 1,200 บาท จำนวนเงินที่ต้องจ่ายทั้งหมด (ตลอดสัญญา 30 ปี) 3,753,483.70 บาท ดอกเบี้ยที่จ่ายไปทั้งหมด (ตลอดสัญญา 30 ปี) 1,753,483.70 บาท ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ 563,279.90 บาท หนี้หมดเร็วขึ้น 75 เดือน ค่างวดที่เราผ่อนเพิ่มขึ้นแค่เดือนละ 10% จะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยไปได้ประมาณ 20% ผ่อน 23 ปี 9 เดือน ประหยัดดอกเบี้ย

เริ่มเปลี่ยนจากความสยองมาเป็นความสนุกบ้างหรือยัง ถ้าเริ่มจะสนุกอยากจะลองไปคำนวณด้วยตัวเองก็ได้ ดาวน์โหลดแอพพลิเคชั่น EZ Financial Calculators มาลองใส่ตัวเลขของตัวเองลงไปได้เลย

แต่คำนวณได้แล้ว อย่าลืมตรวจสอบสัญญาเงินกู้ให้ชัดเจนก่อนว่า มีข้อกำหนด ข้อห้ามอะไรหรือไม่ เช่น ห้ามจ่ายหนี้ก่อนเวลาที่กำหนด หรือบางทีสัญญาเงินกู้ก็มีเงื่อนไขว่า ในแต่ละเดือน "ห้ามจ่ายเกิน 1 เท่าของเงินงวด"  ถ้าตรวจสอบสัญญาจนแน่ใจแล้วว่าจะไม่ทำผิดเงื่อนไขก็ลุยกันเลย มีเงินน้อย ค่อยๆ จ่ายเพิ่ม แล้วเงินจำนวนเล็กๆ น้อยๆ ไม่กี่ร้อย ไม่กี่พัน ในแต่ละเดือนช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เป็นแสน เป็นล้าน

นอกจากเงินเล็กๆ น้อยๆ ในแต่ละเดือนแล้ว เมื่อมี "เงินพิเศษ" เช่น โบนัสปลายปี ถ้านำไปโปะสินเชื่อบ้านจะยิ่งช่วยให้ประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้นอีก แต่เวลามีเงินก้อนใหญ่เข้ามาก็มักจะมีคำถามหนึ่งผุดขึ้นมาในสมองเสมอ คือ จะเอาไปโปะสินเชื่อบ้าน หรือจะเอาไปลงทุน หรือจะเก็บไว้ใช้จ่ายดีจริงๆ มีเงินก้อนแล้วเอาไปลงทุนก็ดีเหมือนกัน แต่จะลงทุนอะไรดี เพราะถ้าจะให้ดีต้องลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนไม่น้อยกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ถ้าดอกเบี้ย 6% ก็ยังพอหาผลตอบแทนที่สูงกว่าได้ แต่ก็ไม่มีใครรับประกันได้ว่าจะได้ 6% ไปตลอด เพราะอาจจะขาดทุนก็ได้ เพราะฉะนั้นถ้าคิดอะไรไม่ออก ไม่รู้จะเอาเงินไปลงทุนอะไรก็เอาไปโปะหนี้กู้ซื้อบ้านดีกว่า เพราะโปะแล้วทำให้เงินต้นลดลงทันที และก็ทำให้เราเสียดอกเบี้ยน้อยลง แล้วดอกเบี้ยที่ประหยัดไปได้ก็เหมือนกับได้ผลตอบแทน (เท่ากับอัตราดอกเบี้ย) เป็นผลตอบแทนที่ได้ชัวร์ๆ ไม่ต้องกลัวความเสี่ยงหรือถ้าเงินไม่อยากใช้เงินก้อนใหญ่ไปโปะหนี้บ้าน ก็อาจจะพบกันครึ่งทาง แบ่งไปโปะบางส่วน เช่น แบ่งครึ่งหนึ่งโปะบ้าน อีกครึ่งหนึ่งเก็บไว้ เผื่อโอกาสที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หรือเก็บไว้เป็นทุนสำรองเผื่อเกิดเหตุไม่คาดฝันในวันข้างหน้า

อีกวิธีหนึ่ง คือ การรีไฟแนนซ์ โดยการเปลี่ยนไปกู้กับธนาคารใหม่ที่อัตราดอกเบี้ยถูกกว่า ได้เงื่อนไขที่ดีกว่า หรือ จะทำสัญญาใหม่กับธนาคารเดิมก็ได้ เพราะบางทีธนาคารก็มีโปรโมชั่นเด็ดๆ ดอกเบี้ยโดนๆ มาเอาใจลูกค้าเพราะโดยปกติแล้วสินเชื่อบ้านจะมี “ช่วงโปรโมชั่น” เช่น ดอกเบี้ยต่ำๆ คงที่ในช่วง 2-3 ปีแรก และพอหมดช่วงโปรโมชั่นก็จะปรับจากอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ที่อ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเรียกว่า MRR (Minimum Retail Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งตอนนี้ส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 7-8% แต่ธนาคารก็ไม่ได้โหดร้ายเกินไป เพราะมักจะมี “ส่วนลด” ให้ลูกค้า เช่น MRR-1% ต่อปี ในช่วงที่หมดโปรโมชั่น หรือ ถูกปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ก็เป็นเวลาที่จะมองหาโปรโมชั่นใหม่ๆ ที่ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า อย่างไรก็ตาม ก่อนจะตัดสินใจรีไฟแนนซ์ จะดูเฉพาะดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่ได้ ต้องดูเงื่อนไขอื่นๆประกอบด้วย เช่นระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น

แม้ว่าการผ่อนเพิ่มขึ้น หรือ ใช้เงินก้อนโปะเงินกู้จะช่วยให้ประหยัดดอกเบี้ยลงไปได้เยอะ แต่ต้องระวังเพราะการผ่อนมากขึ้นจะทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งหากไม่วางแผนอย่างดีอาจจะทำให้สถานการณ์การเงิน “ตึง” เกินไปเพราะฉะนั้นในบางช่วงที่เริ่มจะตึงๆ หรือ มีแผนการเงินอื่นที่สำคัญกว่า ก็สามารถลดจำนวนเงินลงมาเท่ากับเงินงวดที่ธนาคารกำหนด และนี่ก็เป็นเหตุผลที่ทำให้เราเลือกระยะเวลาผ่อนชำระยาววววถึง 30 ปี เพราะระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้น ยอดผ่อนต่อเดือนจะต่ำลง ทำให้เรามี “ช่องว่าง” ไว้หายใจในเวลาที่อะไรๆ อาจจะไม่เป็นใจ

เพราะสินเชื่อ 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปีเหมือนกัน แต่ระยะเวลากู้ต่างกัน จะมียอดผ่อนต่อเดือน และดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมดไม่เท่ากัน

30 ปี ผ่อนเดือนละ 11,991 บาท >> ดอกเบี้ย 2,316,763 บาท20 ปี ผ่อนเดือนละ 14,328 บาท >> ดอกเบี้ย 1,438,868 บาท10 ปี ผ่อนเดือนละ 22,204 บาท >> ดอกเบี้ย 664,492 บาท

เพราะถ้าเราตั้งต้นด้วยความตั้งใจจะจ่ายดอกเบี้ยให้น้อยที่สุด เราอาจจะต้องเลือกระยะเวลาผ่อนชำระที่สั้นลง เช่น อาจจะผ่อนแค่ 10-20 ปี ซึ่งทำให้ค่างวดในแต่ละเดือนเพิ่มขึ้น จนอาจจะบีบตัวเองเกินไป โดยไม่ควรจะมีภาระผ่อนหนี้ทุกอย่างรวมกันเกิน 40% ของรายได้ในแต่ละเดือนเพราะสิ่งที่ทำให้สยองยิ่งกว่า “ดอกเบี้ยบาน” ก็คือ ไม่มีเงินผ่อน จนกลายเป็น “หนี้เสีย” ในที่สุด